01.01.2022 trådte de nye reglene i avhendingsloven i kraft. I dette blogginnlegget finner du en oversikt over de viktigste endringene. Det har skjedd endringer av stor betydning for både selger og kjøpere, og endringene vil forandre boligsalgsprosessene fremover.

Den største endringer er at boligselger ikke lengre kan selge boligen «som den er». Det er altså ikke lengre mulig å ta generelle forbehold. Dette har vært et svært vanlig forbehold for selger å ta, og har vært brukt i nær sagt «alle» salg som gjennomføres. Eventuelle forbehold må nå særskilt presiseres. Dette fører til at kjøper nå har større mulighet til å kunne kreve selger for feil og mangler som avdekkes.

Som en følge av dette er det kommet inn en bestemmelse som sier at boliger som selges skal være i tråd med dokumentasjonen som gis. Dette betyr at når en feil som avdekkes er dokumentert og beskrevet i salgsinformasjonen kan ikke kjøper klage på feilen. Konsekvensen er at det nå for selger er blitt enda viktigere at boligen dokumenteres så godt som mulig før salget. Selger må i salgsdokumentasjonen sørge for å fremheve det som vil være av vesentlig betydning for kjøper å vite om boligen før salget.

Det er i forlengelsen av dette laget en ny forskrift om tilstandsrapporter. Forskriften regulerer hva som skal være med i en tilstandsrapport for at den skal være «godkjent» etter loven. Når tilstandsrapporten er i tråd med forskriften regnes kjøper for å være kjent med innholdet og kan ikke påberope seg feil som er beskrevet i rapporten.

Når får da egentlig kjøper erstattet feil som oppdages? Hvis feilen hverken fremkommer av salgsdokumentasjonen eller ikke er en påregnelig feil med tanke på boligens alder, type og tilstand snakker vi om en kjøpsrettslig mangel. De nye reglene oppstiller likevel en begrensning. Dersom feilen beløper seg til under kr. 10 000,- kan ikke kjøper kreve feilen dekket av selger.

Det er også fastsatt når man står ovenfor et såkalt arealavvik – når arealet er mindre enn det som var opplyst. I den nye loven har man stilt et minstekrav om at avviket må overstige 2 % og være på minst én kvadratmeter.

Vi har også fått inn en ny regulering av selgers utbedringsrett. Etter gammel lov kunne kjøper kun avslå selgers tilbud om retting av mangelen hvis rettingen ville medføre en urimelig ulempe for kjøper og kjøper hadde særlig grunn til å motsette seg rettingen. Etter ny lov styrkes kjøpers stilling ved at det åpnes for at kjøper kan fremme et erstatningskrav mot selger, til tross for at kjøper har motsatt seg et rettingstilbud.

Vi i Kogstad Lunde & Co bistår forsikringsselskapene innen alle forsikrings- og erstatningsrettslige saksområder, herunder eierskiftesaker. Ta gjerne kontakt om du har spørsmål eller ønsker bistand.

Lene
Lene Hesselberg
17.01.2022