Er ikke den nye boligen slik du forventet at den skulle være, kan du ha krav på retting, prisavslag, erstatning eller heving.
Det må foreligge en mangel
For at du skal kunne rette krav mot selgeren på grunn av feil med boligen, må feilen utgjøre en «mangel» i lovens forstand. Det foreligger en mangel hvis boligen ikke samsvarer med avtalen eller andre opplysninger som ble gitt i forbindelse med kjøpet. Videre foreligger det en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med det kjøperen kan forvente ut ifra boligtypen, alder og synlige tilstand. Det foreligger også en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om boligen som selgeren kjente eller burde kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få.
Reklamasjon
Oppdager du en feil ved boligkjøpet, må du reklamere overfor selger så raskt som mulig for å kunne gjøre mangelskrav gjeldende. Gjør du ikke dette innenfor lovens frister, kan kravet ditt gå tapt. I reklamasjonen må du vise til mangelen, og at du på bakgrunn av dette vil gjøre krav gjeldende.
Krav ved mangel
Dersom det foreligger en mangel, kan du gjøre mangelskrav gjeldende. De ulike kravene du kan gjøre gjeldende er retting, prisavslag, erstatning og heving av kjøpet. Hvilket mangelskrav du kan gjøre gjeldende, avhenger av kjøpskontrakten og hvilken type mangel som foreligger.
Heving av boligkjøp
Heving innebærer at kjøpsavtalen opphører, og at partene leverer tilbake det de har mottatt. For å heve et boligkjøp, må mangelen være «vesentlig». I en tvist om heving av boligkjøp kan ulike spørsmål oppstå. Spørsmål som for eksempel kan oppstå er om det løper forsinkelsesrenter på kjøpesummen, og hvem som har krav på en eventuell prisstigning på boligen.
Utgangspunktet er at kjøperen både har krav på forsinkelsesrenter og erstatning for verdistigning på boligen. Kjøperen skal imidlertid ikke tjene på kontraktsbruddet, og spørsmålet er dermed om man har rett til begge deler. Dette spørsmålet har Høyesterett tatt stilling til. De kom frem til at forsinkelsesrenter skal kompensere for et tap som i stor grad tilsvarer kravet om erstatning for tapt verdistigning. For å unngå at kjøperen tjener på kontraktsbruddet, må beregningen av forsinkelsesrenter og erstatning for tapt verdistigning derfor vurderes samlet. Dette innebærer at det må gjøres fradrag for utbetalte forsinkelsesrenter i erstatningen for tapt verdistigning.
Har du kjøpt et hus med mangler?
Hvilket mangelskrav du kan gjøre gjeldende avhenger av kjøpskontrakten og hvilken type mangel som foreligger. Denne vurderingen kan være juridisk kompleks. Vi i Kogstad Lunde & Co har høy kompetanse og lang erfaring i mangelssaker. Ta kontakt med oss, vi sørger for at du får det du har krav på.
Henrik Maslø Dunsby / Trainee
