Skjeggkre har lenge vært et tema i saker gjeldende reklamasjon etter kjøp av fast eiendom. Skjeggkre er et vingeløst innsekt og første observasjon av insektet i Norge ble gjort i 2013. Innsektene har formert seg kraftig og finnes i dag over hele landet. Skjeggkreet er ikke farlig for mennesker, og påfører heller ikke skade på bygninger. Mange synes likevel at innsektene er ekle og ubehagelige å ha i boligen sin.
Den 26.03.2021 avsa Høyesterett for første gang en dom om prisavslag etter kjøp av en bolig som viste seg å inneholde skjeggkre.
Det ble fra kjøpernes side krevd prisavslag for to forhold; for antatt verdireduksjon på grunn av risikoen for at bestanden av skjeggkre vil blomstre opp igjen (restlytet) og for den midlertidige bruksulempen kjøperne opplevde frem til retting var gjennomført.
Både Sør-Trøndelag tingrett og Frostating lagmannsrett kom til at kjøperne hadde krav på prisavslag. Selgerne og deres boligselgerforsikring anket dommen til Høyesterett.
Kjøperne kjøpte boligen «som den er» i januar 2018 med overtakelse 1. mars samme år. Etter overtakelse oppdaget kjøperne skjeggkre i boligen og reklamerte den 4. april.
Innledningsvis i dommen slår Høyesterett fast at både retting og prisavslag tar sikte på å gjenopprette den avtalte balansen i kontraktsforholdet. Dersom rettingen er vellykket er ytelsen kontraktsmessig. Kun hvor utbedringen ikke er vellykket kan det bli tale om et prisavslag.
Prisavslag for restlytet
Det første spørsmålet i saken var hvorvidt kjøperne hadde krav på prisavslag som følge av den risikoen som forelå for at skjeggkreene kunne komme tilbake. Skadedyrfirmaet Pelias Norsk skadedyrkontroll ble engasjert av selgerne og erklærte den 27.04.2020 at boligen var fri for skjeggkre. Selskapet ga ikke noen garanti for at det ikke ville dukke opp nye skjeggkre i boligen. Bakgrunnen for det var den store forekomsten av skjeggkre i Norge. Høyesterett hadde ingen grunn til å betvile dette og mente Pelias hadde gode grunner for å ikke kunne gi en slik garanti. Høyesterett kom til at kjøperne ikke hadde godtgjort at boligen hadde et restlyte som medførte en verdireduksjon.
Prisavslag for midlertidig bruksulempe
Kjøperne krevde også prisavslag som følge av den midlertidige bruksulempen kjøperne hadde frem til boligen ble fri for skjeggkre. Vilkårene for å kreve prisavslag for dette forutsetter etter avhendingsloven § 4-10 første og tredje ledd at utbedringen som er gjort ikke er vellykket eller ikke skjedde innen rimelig tid og ikke uten urimelig ulempe. Høyesterett konkluderte med at rettingen skjedde i henhold til lovens krav. Høyesterett viste til at selgerne raskt kontaktet Pelias etter mottak av reklamasjonen og at de tiltakene selskapet satte i verk var i tråd med god og oppdatert faglig standard. Reklamasjonen ble mottatt 4. april 2018, og allerede i mai samme år var antall skjeggkre betydelig redusert. Tiltakene ble satt i verk kun 3 uker etter mottatt reklamasjon, noe Høyesterett mente var tilstrekkelig.
I spørsmålet om kjøperne var påført en urimelig ulempe, viste Høyesterett til kjøperne hadde kunnet bo i boligen hele tiden som utbedringsarbeidene pågikk samt at tiltakene for å bekjempe skjeggkreene var begrenset til enkelte mindre arealer i boligen. Høyesterett uttalte;
«Selv om det for en del personer nok kan føles ubehagelig å vite at det er skjeggkre i huset, er ikke dette tilstrekkelig til å fastslå at rettingen innebar noen urimelig ulempe i lovens forstand. Det er riktignok anført at forekomsten av skjeggkre hadde omfattende negative konsekvenser for kjøperne i form av redusert livskvalitet, men vurderingen av lovens krav må som utgangspunkt skje ut fra mer objektive kriterier. Med en slik målestokk representerte rettingen ikke her en urimelig ulempe».
Høyesterett konkluderte deretter med at rettingen var skjedd etter lovens krav og at balansen i kontrakten var gjenopprettet med de tiltak som er gjort.
Konsekvenser av dommen
Det har lenge vært en diskusjon om betydningen av skjeggkre-forekomst i forbindelse med reklamasjon etter boligsalg. Denne dommen setter trolig et endelig punktum for diskusjonen, og medfører en klargjøring av hvilken målestokk som skal benyttes ved vurderingen av om prisavslag kan kreves ved slike reklamasjoner.
Dommen presiserer det utgangspunktet at prisavslag kun kan kreves der utbedringen som er gjort ikke har vært vellykket og at man ikke både kan kreve prisavslag og retting. Muligheten til å kreve et prisavslag strekker seg ikke lengre enn det som skal til for å gjenopprette balansen i det foreliggende kontraktsforholdet.
Dommen kan leses i sin helhet her.
Lene Hesselberg, advokat
19.04.2021