Saken gjaldt spørsmål om krav fra kjøper mot selger av eiendom for opprenskning av forurenset grunn var foreldet.
I kjøpekontrakt datert 27.8.2010 var det tatt inn en bestemmelse om at selger skulle dekke eventuelle opprenskningskostnader som følge av forurensning i grunnen. I 2019 (byggetrinn 1) og 2021 (byggetrinn 2 og 3) ble forurensede masser for kr. MNOK 12,8 kjørt bort. Selger ble varslet om forurenset grunn i 2021. Partene ble ikke enige om erstatningsansvar, og stevning ble tatt ut i 2023.
Flertallet i Høyesterett kom til at garantien ikke hadde noe bestemt utløp. Friststart var da, etter de tre dommernes syn, ikke regulert av foreldelsesloven § 3 nr. 4. Bestemmelsen sier at friststart når selger har garantert for salgstingen, er den dag kjøper gir varsel. Treårsfristen ble vurdert med utgangspunkt i når mislighold inntrådte. Anførsel fra selger om at § 3 nr. 2 ikke fikk anvendelse fordi det ikke forelå noe kontraktsbrudd, ble dermed avvist. Når foreldelsesloven § 3 nr. 2 fikk anvendelse, var kravet foreldet.
De tre dommerne viste, med henvisning til lovens forarbeider, formålsbetraktninger og hensynene bak foreldelsesreglene, at § 3 nr. 4 bare gjelder tidsbestemte garantier. Tidsbegrensningen måtte, etter dommernes syn, følge klart av partenes avtale, noe som ikke var tilfelle i den aktuelle saken.
To dommere var uenige. De to var enige med flertallet i at bestemmelsen i § 3 nr. 4 bygger på en forutsetning om at garantien har et utløp, og at det må gå frem av avtalen når garantiperioden utløper. Mindretallet kunne imidlertid ikke se at det klart måtte gå frem når garantiperioden utløper. De mente det fremgikk av garantien når garantiperioden utløp, og at varselet i 2021 var innenfor denne perioden. Da det etter mindretallets syn ikke dreide seg om et tilfelle av mislighold, ble det også fremholdt at et mer nærliggende alternativ ville være anvendelse av foreldelsesloven § 3 nr. 1.
Dommen innebærer en avklaring av anvendelsesområdet for garantibestemmelsen i foreldelsesloven § 3 nr. 4 i utbyggingsavtaler.
Jan Aubert
Advokat/partner
7. mai 2025